Arreglos en el edificio y viviendas: cuales son responsabilidad del consorcio y cuales del propietario

[15/07/09] Tengo un problema de humedad que afecta a mi departamento y proviene del departamento superior.

En nuestro edificio el reglamento de copropiedad dice que en el caso del agua, todo caño desde la llave de paso hacia adentro de cada unidad le corresponde al propietario.

El propietario con el problema "origen" entendió exactamente lo mismo, llamó a un plomero, cambió toda la cañería de su cocina que va por el piso (es decir que estaba empotrado) la cual estaba visiblemente podrida y pagó dicho arreglo de su bolsillo, pero entiende que el problema "destino" (es decir, el techo de mi cocina) no le corresponde.

Como es un problema entre vecinos y según el administrador, más que informarle a mi vecino de lo que dice el reglamento al respecto no puede hacer, y dejó en mis manos el tema de mandar la carta documento. ¿Es eso correcto?

C.D.

Éste, a menudo, suele ser uno de los puntos más inquietantes y polémicos a la hora de definir "quién deberá responsabilizarse por el arreglo de alguna avería en el Consorcio".

Si observamos, en primera instancia, lo que dice la ley, deberemos remitirnos a la 13.512 de propiedad horizontal. Ya en el artículo 2° nos advierte que:

«Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:


  1. Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines
  2. Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etcétera
  3. Los locales para alojamiento del portero y portería
  4. Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos
  5. Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.»

Hasta aquí la 13.512. El problema lo generan los distintos Reglamentos de Copropiedad y Administración cuando hacen "interpretaciones" particulares del presente artículo y, en particular, del inciso "d", ya que los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos no es lo mismo que los de los distintos ambientes de uno de ellos (léase "unidad funcional").

Hasta el momento, he tenido en mi poder gran variedad de reglamentos en donde se expresa lo siguiente:

  1. El Consorcio se hace responsable por todos los arreglos que figuren en los planos originales
  2. El Consorcio se hace cargo de todos los arreglos, incluyendo muros divisorios de ambiente de cada UF
  3. El Consorcio se hace cargo "sólo" de los muros divisorios de los distintos departamentos (acorde a la ley 13.512)
  4. El Consorcio no se hace cargo de los caños empotrados y será responsabilidad de cada uno de los propietarios.

El punto crítico es cuando el propietario, habiendo pagado expensas regularmente "por todo concepto" (es decir que el consorcio debió crear un fondo de reserva destinado para tal fin), debe afrontar gastos que el reglamento no contempla, pero no tiene el dinero para hacerlo y, situación aún más crítica, ese daño afecta a un tercero (el vecino del piso de abajo por ejemplo). De modo que una persona se convierte en delincuente contra su propia voluntad y otra, el vecino, se convierte en víctima gratuitamente.

En lo personal siempre he sido solidario con el punto 1 en donde el Consorcio se hace cargo de los arreglos por todo concepto siempre y cuando esté contemplado en el plano original. Yo he procedido todas las veces que ha sido necesario en cada consorcio que he administrado y lo cierto es que además de resolver en lo inmediato el problema no sólo he evitado conflictos de los vecinos para conmigo sino que he evitado el deterioro de las relaciones entre vecinos por eventualidades que escapan a su mera responsabilidad como así también el deterioro del edificio. Pero para ello, "SIEMPRE" he previsto un adicional en el valor de las expensas destinado a obtener los fondos suficientes para afrontar dichas eventualidades.

Otra solución propuesta es la siguiente:

«Si los caños están empotrados en los tabiques divisorios sí corresponde al Consorcio, si las cañerías son de distribución interna y esos caños no están empotrados en paredes o tabiques que son del Consorcio corresponde al propietario el mantenimiento y la reparación. Si un propietario hace ingresar a un plomero que no sabe trabajar bien, éste coloca un cabezal en la llave de paso que no es la que corresponde, y la consecuencia de ello es que a la vecina del departamento de abajo le empieza a llover el techo, esa "urgencia" la asume el Consorcio atento a las circunstancias pero la propietaria de arriba debe reintegrarle ese dinero así sea través de un convenio de pago. No es el Consorcio el responsable del daño ni de la reparación pero sí de velar por bien de sí mismo y por lo tanto, el administrador no puede quedar exento de responsabilidades. Las cañerías de distribución general es del Consorcio, las cañerías de distribución individual dentro de cada unidad funcional es responsabilidad del propietario.»

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