¿Qué hacer para remover al administrador?

Ante la cantidad de casos en donde vemos que existe dificultad para cambiar de administrador, nos decidimos escribir este texto con algunas sugerencias sobre el proceso de cambiar de representante legal y sus dificultades.

Los distintos tipos de administraciones que no se encuentra en regla pueden ser muchos, desde administraciones no registradas, administraciones paralelas (dos administradores, o un administrador y un vecino), o administraciones inexistentes (administra el Consejo de Propietarios, o cada cual arregla lo suyo). Cada una de estas formas representan distintos problemas, y por lo tanto distintas soluciones.


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Solicitarlo

Para comenzar, parece lógico que la primera alternativa sea la más fácil, aunque pocas veces se cumple. La persona, o las personas, que quieran este cambio deben solicitarle al administrador que convoque a una asamblea extraordinaria (o en su defecto esperar a la próxima asamblea que este por venir) y que en su convocatoria se agregue dentro del “orden del día” (temas a tratar) el asunto de “Continuidad o remoción del administrador”. Llegada dicha reunión, se debatirá el problema y se votara que es lo que desea la mayoría.

Cabe aclarar, que ante la falta de reglamentación de la nueva ley 3.254 en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y de acuerdo a la ley 13.512, los votos para remover al administrador deben alcanzar POR LO MENOS 2/3 de TODO el consorcio. Es decir, que si un edificio cuenta con 100 unidades funcionales, 66 personas deben votar a favor del cambio, y deben estar presentes o haber emitido poder para su representación. Es posible que el Reglamento de Copropiedad del edificio establezca un porcentaje mayor como requisito.


Causal de remoción para echar a un administrador de consorcio

Esta opción consiste en buscar entre las liquidaciones que entrega, y los papeles de respaldo (si se logra tener acceso) algún acto administrativo que pudiera contraponerse con alguna ley o resolución, que muestre que está ejerciendo una administración deshonesta. Obviamente aquí entra en juego el conocimiento que se tenga sobre las leyes, ordenanzas y reglamentaciones varias que existen. Esto es así, debido a que el administrador debe tener conocimiento de todas esas disposiciones, y debe cumplirlas profesionalmente. Todas las causas que se puedan encontrar serán motivo para realizar una denuncia en el Registro Público de Administradores, con lo cual recibe una pena que puede llegar a ser la de perder su matrícula anual para trabajar. Si se determinara dolo, y con esto una falta mayor, se puede realizar una demanda civil y/o penal, con lo cual su pronta remoción del registro de administradores es mucho más factible. Con todos estos puntos, se puede presionar al Administrador para que renuncie, y caso contrario se lo puede remover. Si decide renunciar debe hacerlo por escrito, caso contrario solo estará haciendo perder el tiempo.


A modo de ejemplo:

•Debe contar con CUIT. Este es un requisito para estar inscripto en el Registro Público de Administradores de acuerdo a la Ley 941. Se puede comprobar solicitando los comprobantes de todo el mes de gastos de un periodo.

•Debe estar inscripto en Ingresos Brutos de la jurisdicción del consorcio, aun cuando su situación sea exento. Igual caso que el punto anterior.

•Debe estar inscripto en el Registro Público de Administradores. De acuerdo a la Ley 941, sea a titulo oneroso o gratuito, debe estar inscripto en dicho organismo. Puede constatarse a través de la página de internet http://www.buenosaires.gov.ar/areas/produccion/def_consumidor/ consulta_adm.php?menu_id=10329

•Debe emitir facturas. Siempre y cuando sea a titulo oneroso. Esto sólo se puede comprobar solicitando los comprobantes de un periodo dado.

•No puede tercerizar el servicio de liquidación de expensas. De acuerdo al Código de Comercio, no se puede infringir en la confidencialidad de la información de la sociedad.

•No puede tercerizar el servicio de liquidación de sueldos. De acuerdo al Código de Comercio, no se puede infringir en la confidencialidad de la información personal y de los empleados.

•La información detallada en la liquidación de expensas debe ser fiel. Por lo que no puede decir que esta abonando las cargas sociales, cuando en realidad no lo hace. Se puede corroborar el pago de las cargas sociales dentro de la página de internet de la AFIP, solo con el CUIL del empleado.

•Debe pagar los sueldos en tiempo y forma. De acuerdo a la Ley de Contrato de Trabajo, los sueldos deben abonarse antes de los primeros 6 días, de acuerdo a la Ley de Contrato de Trabajo. Esto puede constatarse preguntándole al encargado.

•Debe gestionar el seguro del consorcio y debe estar en vigencia. Está fundamentado en la Disposición 6013.

•Debe tener todos los matafuegos en vigencia. De acuerdo a la Ordenanza 40473, deben existir determinada cantidad de matafuegos, y su inspección debe ser trimestral. Así mismo, debe efectuarse un control y recarga anual.

•Debe hacer la limpieza de los tanques semestralmente. Tiene su fundamento en la Ordenanza 45593 y debería verse reflejado en la liquidación mensual de los sucesivos periodos de expensas.

•Debe cumplir con el mantenimiento de las fachadas. De acuerdo a la Ley 257, esto se debe realizar ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Y se puede averiguar el estado de su situación en dicho organismo.

•Debe cumplir con las inspecciones mensuales del ascensor. Fácilmente comprobable mediante la verificación de las firmas en el Libro de Mantenimiento de Ascensores, que debería encontrarse en la sala de maquinas del ascensor, acceso al cual debería tener el encargado. Está fundamentado en la Ordenanza 49308.

•Debe realizar mínimo una Asamblea anual (Ordinaria). De acuerdo a la Ley 941, tiene el deber de convocar a dicha Asamblea anualmente, para dar rendición de cuentas de todos los movimientos anuales del consorcio.


Carta documento

El siguiente paso sería exigir mediante Carta Documento al Administrador que realice una Asamblea Extraordinaria, con determinados puntos en el Orden del Día, hora, fecha y lugar. Preferentemente se debe poner solo el punto importante en este caso. Es importante que esa carta esté firmada por varias personas o la mayoría posible, para que no sea un reclamo individual, el cual no prospera.

Luego, hay que sacar fotocopias de dicha carta, junto con el comprobante de su recepción y entregar una a cada copropietario. Si no se produce la convocatoria por parte del Administrador, y tampoco se presenta en el lugar a la hora establecida, se debe continuar con el siguiente paso.


Auto convocatoria

Si no responde a la Carta Documento, el consorcio debe Auto convocarse y lograr la presencia del porcentaje mínimo necesario para decidir su remoción. En este caso, como no se cuenta con el libro de actas (que está en poder del Administrador) deben pedir la presencia de un escribano para protocolizar el acta (incluso si concurriese el Administrador con el Libro de Actas, para evitar cualquier impugnación posible de la Asamblea) la cual luego se pega al Libro de Actas.

Es necesario que en dicha Asamblea asista el nuevo Administrador designado, y debe constar en el acta el cambio. Este nuevo representante, solicitara luego al ex Administrador toda la documentación que pueda tener del consorcio.

El camino de la auto convocatoria sin dudas no es fácil. Se comienza de unos pocos interesados, y estos, solo con la voluntad de vivir en un lugar mejor, deben esforzarse para convencer a los demás copropietarios de sumarse a la causa para lograr el objetivo.

La sugerencia es que comiencen a confeccionar un listado con los datos personales y números telefónicos de contacto de todos los copropietarios del consorcio. Allí se pueden ir calculando los porcentajes actuales de adhesión, y el número restante de propietarios necesario para lograr el quórum.

Para lograr esa adhesión, se puede elaborar un informe con las falencias encontradas en la administración, tanto por omisión como por acción, los juicios en contra o posibles juicios si la actual administración no se cambia. Es decir, toda la información que no aparece en la liquidación de expensas, y que resulta de mucha importancia sobre la actualidad del consorcio.

Al momento de entregar cada una de las convocatorias, es importante que el propietario sea quien recibe ese documento, y firme en el listado la conformidad de haberlo recibido. Porque de no ser así, podría impugnarse la Asamblea por no haberla convocado correctamente. Este listado se presenta al escribano el día de la reunión.


Futuro Administrador

Para evitar el mismo problema en el futuro, y para mejorar la calidad de nuestra gestión y la de nuestros colegas, y ante la falta aun de la reglamentación de la Ley 3254, sugerimos que al momento de designar en el Libro de Actas al nuevo Administrador, se escriba la siguiente leyenda:

“Se designa al señor XXX como nuevo Administrador, durante el período de 99/99/9999 hasta 99/99/9999. Su mandato expedirá en dicha fecha, pudiendo ser removido antes por mayoría simple de los presentes en Asamblea”.

Así mismo, sugerimos que en las futuras renovaciones de dicho Administrador, se escriba la siguiente leyenda:

“Se renueva el periodo de gestión del Señor XXX hasta el 99/99/9999 en iguales condiciones”.


Pago de Expensas

Se aconseja que en todo momento se sigan abonando las expensas, ya que este problema puede demorar en resolverse, y un problema no tiene relación con el otro. Hay casos en donde existen incluso administraciones paralelas, ya sea de dos administradores supuestamente designados, o de un administrador y un vecino. Se aconseja pagar las mismas al Administrador designado en Asamblea, mediante un acta.

La falta de pago, puede traer consecuencias todavía peores para el copropietario como el pago de intereses por mora, o gastos judiciales.


Administraciones Inexistentes

Cuando no existe una administración formal del consorcio, sea porque cada cual haga solo lo que le preocupa o porque administran vecinos informalmente, se debe solicitar reunión como Auto convocatoria a cada uno de los vecinos, y plantear la necesidad de formalizar una Administración formal del edificio, para poder cumplir profesionalmente con las necesidades y obligaciones de todo consorcio.

La nueva Administración deberá cumplir con los requisitos detallados anteriormente, y será responsable civilmente de cualquier problema que exista, sea a titulo oneroso o gratuito.


Administraciones Paralelas

Cuando existen dos administraciones simultáneamente, necesariamente al menos una de las dos no está en regla. El camino por lo tanto, si se quiere remover a la Administración, es lograr la remoción de la Administración que este formalmente constituida y que es la misma que tendrá en su poder el libro de Actas. Esto se hace por algunos de los mecanismos previstos anteriormente. Luego, una vez formalizada en una nueva Acta la transferencia de administración, se debe enviar carta documento a la segunda administración que gestiona paralelamente intimando a la entrega de toda documentación perteneciente al consorcio, junto con los valores que pudieran tener.

Se recomienda también enviar una nota a cada vecino junto con la copia de dicha carta documento, explicando la obligatoriedad de pagar expensas solamente a la administración elegida democráticamente en asamblea de acuerdo a la Ley 13.512 y 941.


Administraciones no registradas

Cuando existe una administración bien definida, pero no se encuentra registrada, aun en el caso de administraciones gratuitas, se debe solicitar o incluso a intimar la regularización de su actividad de acuerdo a la Ley 941 y Ley 3254.

También se puede denunciar el caso en el Registro Público de Administradores ubicado en Ramos Mejía 880, Capital Federal.

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