Hace unos años se promulgó en nuestro país la Ley General de Ambiente nº 25675. Basado, en parte, en esta obligación la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDYPC) del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dictó la Disposición 6013 el pasado 10-12-2009 que dispone, entre otras obligaciones que deben cumplimentar los administradores de consorcios, la contratación de una "póliza integral de consorcio que incluya como mínimo la cobertura de los siguientes riesgos: Responsabilidad Civil Comprensiva Básica más los adicionales de: Incendio, Rayo, Explosión, Descargas Eléctricas, escapes de gas, Carteles, letreros y/u objetos afines, Instalaciones de vapor, Agua Caliente, Ascensores y Montacargas, Contratistas, Guarda y/o depósito de vehículos en garages a título oneroso o no (según corresponda). Asimismo, también la cobertura referida a la Ley General del Ambiente (artículo 22 ley 25675)".

Actualmente existe un solo tipo de póliza autorizada para cubrir este tipo de riesgo: se trata de un seguro de caución (es decir una "garantía") llamado SAO (Seguro Ambiental Obligatorio).

Es importante tener en cuenta que la cobertura de Responsabilidad Civil Comprensiva incluida en el seguro integral de consorcio, excluye expresamente los daños causados a terceros por "Polución y/o contaminación".

Pasaron casi 6 meses hasta que la DGDYPC del GCBA dictó la Disposición 1423 (14-06-2010) en la cual se aprueba la planilla de "Cálculo del Puntaje por los datos generales del consorcio" para determinar, de acuerdo a las características de cada edificio, la obligación o no de la contratación del "Seguro de Caución por Daño Ambiental de Incidencia Colectiva" y, de ser necesaria, la suma a asegurar. Como se puede ver se define con más detalle el tipo de seguro que se debe contratar.

También se indica que, a partir del día 01-07-2010, "conjuntamente con la contratación o renovación de la Póliza Integral de Consorcios, los Administradores de Consorcios serán responsable de la contratación" de esta cobertura y agrega que "a los fines de facilitar el control de cumplimiento" de esta obligación los plazos de vigencia de las coberturas allí previstas (art.1º Disp.6013/09) deberán ser idénticos y coincidentes".

Con el Seguro de Caución por Daño Ambiental de Incidencia Colectiva y, como decíamos, a través de la Disp. 1423 se aprobó la planilla para calcular el puntaje que cada consorcio obtendrá según varios parámetros.

Y, según ese valor, podrá estar exceptuado de contratar este seguro (nivel A) o deberá hacerlo con una suma a asegurar mínima que podrá ser de:

Nivel B: $ 120.000

Nivel C: $ 160.000

Nivel D: $ 200.000

Nivel E: $ 250.000

Vamos directo a la planilla.

Por un lado existe una serie de preguntas vinculadas a las características del edificio (con la correspondiente justificación de cada parámetro):

· DESTINO

· ANTIGUEDAD

· CANTIDAD DE UNIDADES FUNCIONALES

· CANTIDAD DE COCHERAS

· CALDERA CENTRAL

· RED DE INCENDIO

· LOCALES COMERCIALES

· TANQUES DE COMBUSTIBLES ENTERRADOS (aún en desuso)

· SUPERFICIE DEL TERRENO

Cada una de estas variables tiene un puntaje que deben sumarse y multiplicarse por un coeficiente que resulta de la suma de las siguiente items:

· RELACIÓN SUPERFICIE CUBIERTA TOTAL / SUPERFICIE DEL PREDIO

· RELACIÓN SUPERFICIE DEL TERRENO OCUPADA / SUPERFICIE DEL PREDIO

· RELACIÓN SUPERFICIE CUBIERTA SUBTERRÁNEA / SUPERFICIE DEL PREDIO

El resultado final determina el PUNTAJE TOTAL y, de acuerdo a este, el NIVEL DE RIESGO AMBIENTAL de cada consorcio.

Transcribimos la planilla y luego preparamos 2 ejemplos:

Cálculo del puntaje por los datos generales del consorcio:

Destino (D)

Vivienda: ....................................... ............................. 1 punto

Mixto: ......................................................................... 3 puntos

Oficinas o Comercial:..................................................... 5 puntos

Justificación ambiental del parámetro: El uso al que se encuentra sometido un edificio puede potenciar eventos y contingencias que podrían generar procesos de contaminación en suelos y aguas.

Antigüedad (A)

Hasta 20 años:.................................................................... 1 punto

21 a 40 años: ..................................................................... 2 puntos

40 a 60 años: ..................................................................... 5 puntos

Más de 60 años: ................................................................ 10 puntos

Justificación ambiental del parámetro: La antigüedad de un edificio y sus instalaciones sanitarias y de servicios comunes puede potenciar eventos y contingencias que podrían generar procesos de contaminación en suelos y aguas.

Cantidad de unidades (UF)

Hasta 20 unidades:............................................................... 1 punto

De 20 a 50 unidades: ........................................................... 3 puntos

Más de 50 unidades: ........................................................... 5 puntos

Justificación ambiental del parámetro: Se trata de un parámetro dimensional que permite establecer, en forma combinada, escala de riesgos ambientales potenciales.

Cantidad de cocheras (C)

Sin cocheras: ...................................................................... 0 puntos

Hasta 10 unidades: ............................................................. 1 punto

De 11 a 30 unidades: ........................................................... 5 puntos

De 31 a 50 unidades: .......................................................... 10 puntos

Más de 50 unidades:........................................................... 15 puntos

Justificación ambiental del parámetro: Parámetro con implicancias indirectas con relación a los riesgos potenciales de contaminación de los recursos suelo y aguas subterráneas, toda vez que presenta correlación lineal con las cantidades de hidrocarburos y residuos peligrosos presentes en el sitio.

Caldera Central (CLD)

No posee caldera central: ..................................................... 0 puntos

Posee caldera central: .......................................................... 5 puntos

Justificación ambiental del parámetro: Parámetro relacionado con los riesgos de incendio y explosión, con potenciales efectos colaterales asociados con contaminación de los recursos suelo y aguas subterráneas.

Red de incendio (RI)

Por poseer red fija de incendio que cubra la totalidad de los pisos............ 0 puntos

Por no poseer red fija de incendio que cubra la totalidad de los pisos........ 5 puntos

Justificación ambiental del parámetro: Parámetro relacionado con la minimización de los riesgos de incendio y explosión y los potenciales efectos de contaminación consecuentes.

Locales comerciales (LO)

No posee.............................................................................. 0 puntos

1 a 5 locales.......................................................................... 3 puntos

6 a 10 locales........................................................................ 5 puntos

Más de 10 locales .................................................................10 puntos

Justificación ambiental del parámetro: Parámetro relacionado con el uso de las instalaciones y el riesgo potencial de desarrollo de actividades y acciones riesgosas desde el punto de vista de la seguridad y el medio ambiente.

Tanques de combustible enterrados - aún en desuso - (TK)

No posee............................................................................. 0 puntos

Posee................................................................................ 20 puntos

Justificación ambiental del parámetro: Se trata de un parámetro con implicancias directas y muy significativas con relación a los riesgos potenciales de contaminación de los recursos suelo y aguas subterráneas, a nivel estrictamente local.

Superficie terreno (ST)

Hasta 260m²: ....................................................................... 1 punto

261m² a 520m²: .................................................................... 2 puntos

521m² a 2.000m²: ................................................................. 5 puntos

2000m² o más:...................................................................... 10 puntos

Justificación ambiental del parámetro: Se trata de un parámetro dimensional que permite establecer, en forma combinada, escala de riesgos ambientales potenciales.

COEFICIENTES

Relación Superficie cubierta total / Superficie Predio (RSC)

Hasta 2: ....................................................................... Coeficiente 1.0

Mayor a 2 y menor o igual a 4:........................................ Coeficiente 1.5

Más de 4: ..................................................................... Coeficiente 2.0

Relación Superficie del terreno ocupada / Superficie Predio (RSO)

Hasta 0.5: .................................................................... Coeficiente 2.0

Mayor a 0.5 y menor o igual a 1:...................................... Coeficiente 1.0

Relación Superficie cubierta subterránea / Superficie Predio (RSS)

Hasta 0.5: .................................................................... Coeficiente 1.0

Mayor a 0.5 y menor o igual a 1:..................................... Coeficiente 1.5

Más de 1: .................................................................... Coeficiente 2.0

PUNTAJE TOTAL

PT = (D + A + UF + C + CLD + RI + LO + TK + ST) x (RSC + RSO + SRR)

ESCALA

NIVEL
PUNTAJE
Obligatoriedad de contratar
Premio anual

A
hasta 120
No


B
más de 120 y menor o igual que 160
Si
$ 1039

C
más de 160 y menor o igual que 200
Si
$ 1294

D
más de 200 y menor o igual que 250
Si
$ 1614

E
más de 250
Si
$ 3213

Deberán contratar este Seguro aquellos Consorcios cuyo Nivel de Riesgo Ambiental sea igual o superior a la categoría B.

La suma asegurada mínima, se determinará multiplicando los valores inferiores del puntaje de cada categoría por el factor 1000 en cada caso.

EJEMPLO:

Para facilitar la comprensión de esta planilla preparamos 2 ejemplos:

(1) edifício de 9 pisos / con 24 UF / con 1 local / ocupación mixta (familias + oficinas) / sin cochera / con caldera / con 1 subsuelo / antiguedad 25 años / superficie del terreno 300m2 (8,66 x 35) / superficie cubierta del terreno: 220m2 / superficie del subsuelo: 200m2 / superficie total del edificio (partes comunes + propias): 2400 m2

variables: D: 3 / A: 2 / UF: 3 / C: 0 / CLD: 5 / RI: 5 / LO: 3 / TK: 0 / ST: 2 = total 23

coeficientes: RSC: 2 / RSO: 1 / RSS: 1,5 = total 4,5

puntaje total: 23 x 4,5 = 103,50 -> nivel A >> no está obligado a contratar este seguro

(2) edificio de 15 pisos / con 60 UF / con 4 locales / ocupación mixta (familias + oficinas) / con 40 cocheras / con caldera / con 2 subsuelos / antiguedad 25 años / superficie del terreno 300m2 (8,66 x 35) / superficie cubierta del terreno: 220m2 / superficie de los subsuelos: 400m2 / superficie total del edificio (partes comunes + propias): 3600 m2

variables: D: 3 / A: 2 / UF: 5 / C: 10 / CLD: 5 / RI: 0 / LO: 3 / TK: 0 / ST: 2 = total 30

coeficientes: RSC: 2 / RSO: 1 / RSS: 2 = total 5

puntaje total: 30 x 5 = 150 -> nivel B >> está obligado a contratar este seguro por un monto mínimo de $ 120.000

Las variables que tienen más incidencia en este cálculo son la existencia de tanques de combustibles enterrados (aún en desuso) (20 puntos), la antiguedad (más de 60 años) (10 puntos), la cantidad de cocheras (más de 50, suma 15 puntos), la existencia de calderas (5 puntos) y la no existencia de una red fija de incendio (5 puntos), la existencia de más de 10 locales comerciales (10 puntos) y la superficie del terreno (más de 2000m2, suma 10 puntos).

Como siempre quedamos a su disposición por cualquier duda o consulta que, luego de la lectura de esta nota, pueda tener.

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