Para comenzar vale la aclaración que lo que generalmente se califica como “terraza propia” (a la que solo tiene acceso el propietario) es un error, la misma es siempre común de uso exclusivo, es decir, pertenece a la comunidad pero solamente puede disponer de su uso el propietario a la cual se la ha asignado por reglamento. Esto no significa que pueda disponer de ella o realizar actos materiales que la alteren, o modifiquen lo establecido en los planos originales aprobados por la autoridad Municipal.

En el caso a que nos referimos el reglamento autoriza a la construcción o sea a la alteración de los planos originales modificando la cosa común, es decir, cubriendo partes que se encontraban descubiertas , en este caso, la terraza, hasta un determinado porcentual sin necesidad de obtención de autorización del resto de los copropietarios.

El reglamento es el estatuto básico y regula los derechos y obligaciones de la “comunidad”. Las cláusulas de éste, son la ley que los copropietarios deben obedecer (1197 C.Civ.), y son parte integrante del título de dominio de c/u de ellos. Además no sólo es ley para sus dueños sino para los que habiten en esos inmuebles (Ej. locatarios).

Edificacion en terrazas

El reglamento tiene naturaleza contractual a pesar de que se pueda modificar por mayorías y de que la ley le imponga ciertas cláusulas que limitan por ello la autonomía de la voluntad. Constituye la ley a que se deben ajustar los derechos y obligaciones individuales. El reglamento es de naturaleza convencional, acordado entre partes conforme lo exige la ley de propiedad horizontal cuando ordena acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración al constituirse el consorcio de propietarios. De la misma manera, el adquirente posterior de una unidad funcional, acepta y acata el reglamento ya existente, convirtiéndose para él, una obligación a cumplir como si fuera la ley misma.

Nuestra jurisprudencia ha sostenido reiteradamente que las cláusulas del reglamento de copropiedad y administración integran el título de cada uno de los copropietarios y resultan obligatorias por el solo hecho de ser titulares de dominio. Las cláusulas de aquél conforman el estatuto de la prerrogativa real junto con la regulación prevista en la Ley 13.512.

Es importante establecer que la jerarquía de las normas que para ser aplicadas a los casos de propiedad horizontal son las siguientes:

  1. En primer término debe aplicarse lo que establece el reglamento, siendo ésta la ley para las partes.
  2. Si hubiera algún punto oscuro o no estuviera contemplado dentro del reglamento de copropiedad alguna cuestión referida a la comunidad, deberemos recurrir a lo normado por la Ley 13.512 y por último lo que establezca el Código Civil.

En conclusión si se establece en el reglamento la autorización para sobreelevar, esto es lo que se aplica para el caso, pues éste contempla la forma en que se va a poder modificar o cambiar los planos del edificio.

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